Steeds meer corporaties richten de blik naar buiten. Dit opent mogelijkheden, maar leidt ook tot vragen. Want hoe organiseer je het? We spraken erover met Frans Crijns, directeur-bestuurder bij woningstichting Maasvallei in Maastricht.
Met stip bovenaan het wensenlijstje van veel corporaties: meer maatschappelijke waarde en impact. Een groeiende groep corporaties is ervan overtuigd dat ze hiervoor in de eerste plaats van buiten naar binnen moeten werken. En niet andersom, zoals ze veelal gewend zijn. Luisteren naar huurders en nauw samenwerken met maatschappelijke partners, dat is het nieuwe credo.
Terwijl de ambities helder zijn, is de weg naar resultaat dat allerminst. Hoe deze transitie aan te pakken? Alle reden voor een gesprek met Frans Crijns, die in de afgelopen jaren waardevolle ervaringen opdeed rondom nieuwe vormen van dienstverlening en samenwerken met externe partijen.
Wat is volgens jou de voornaamste vraag waar corporaties nu het antwoord op zoeken?
‘Als je het hebt over het gereed maken van een woningcorporatie voor externe oriëntatie, dan zou ik zeggen: hoe voorkom ik de stroperigheid die wordt veroorzaakt door rigide regels? Dat is vaak echt een worsteling. Regels werken niet alleen beperkend in de praktijk, maar ook in de hoofden van mensen. De kunst is om de vrees voor regelgeving aan de kant te zetten. Geef ruimte aan flexibiliteit en creativiteit. Investeer hierin. Leg de nadruk niet op de beperkingen die regels soms creëren. Want die regels kun je niet veranderen. Hoe je binnen de kaders van die regels opereert, dát kun je wel veranderen. Het antwoord op de vraag luidt dan ook: ontwikkel de juiste mindset. Als dat lukt, kun je mooie dingen voor elkaar krijgen.’
Sommigen zullen dit nog best abstract vinden. Kun je een praktisch voorbeeld geven?
‘Een mooie ervaring deden we op bij het plaatsen van statushouders – mensen van wie de asielaanvraag is goedgekeurd. Voor het toekennen van woningen aan deze mensen zijn targets opgesteld, maar in krimpgemeenten rondom Maastricht bleek het moeilijk om hieraan te voldoen. Vanwege de saldo nul-richtlijn, waarbij voor iedere nieuwe woning een moet worden gesloopt, was nieuwbouw geen optie, terwijl er ook geen woningen beschikbaar waren.’
‘Corporaties moeten aansluiten bij beleid en zich vervolgens onafhankelijk en assertief opstellen’
‘Toen een gemeente zich hierover meldde, hebben wij direct een taskforce ingesteld. Dit multidisciplinaire team is creatief en flexibel op zoek gegaan naar mogelijkheden. Al snel kwamen ze erachter dat enkele schoolgebouwen in de gemeente leeg stonden. Bouwen op deze locaties mocht niet, maar tijdelijke huisvesting wel. We hebben toen speciaal ontwikkelde units met keuken, badkamer en toilet laten plaatsen, zodat elk klaslokaal een appartement werd. Het voordeel van deze units is dat ze elders weer hergebruikt kunnen worden. In hoog tempo hebben we zo elf gezinnen kunnen huisvesten. Bovendien hebben andere gemeenten dit idee overgenomen. Een prachtig resultaat.’
Wat leert dit voorbeeld jou over de wisselwerking tussen gemeente en corporatie?
‘Vaak zie je dat deze twee elkaar vragend aankijken. Dat moeten we doorbreken. Een gemeente is uiteindelijk vooral een orgaan dat maatschappelijke wensen en behoeften vertaalt naar beleid. Het heeft dus niet veel zin om voor de oplossingen naar de gemeente te kijken. Corporaties moeten aansluiten bij beleid en zich vervolgens onafhankelijk en assertief opstellen. Zelf het initiatief nemen en oplossingen aandragen. En dat steeds vanuit de behoefte, want dat is de kern.’
Behoefte is de kern van externe oriëntatie?
‘Exact. Daar moet je op focussen. Daar moet je het gesprek over aangaan. Maar let wel goed op, want dit pad is verraderlijker dan veel mensen denken. De behoefte van je omgeving kun je namelijk nooit zelf bepalen. Dat klinkt misschien logisch, maar het is wel een valkuil waar keer op keer in wordt getrapt. Wees open en eerlijk. Toets je aannames. Besef dat je de waarheid niet in pacht hebt. En ga pas de organisatie in als je de behoefte aan de buitenkant scherp hebt. Dat is mijn advies.’
‘Corporaties kunnen het voortouw nemen, partijen verbinden en ze motiveren om samen nieuwe oplossingen te ontwikkelen’
Wat kun je zeggen over de impact van dit alles op de organisatie?
‘Die is groot. Het hele speelveld kantelt. Dit moet je niet onderschatten. We zijn allemaal erg gewend om onze omgeving te overtuigen. Dat moeten we omdraaien. We moeten niet van binnen naar buiten gaan, maar van buiten naar binnen. Dan moet je dus allereerst heel goed luisteren. Continu in gesprek blijven. Denken vanuit belangen. Zoeken naar gemeenschappelijkheid. Die omslag maak je niet in één dag, daar moet je zorgvuldig aan werken. Van bestuurders vergt dit een heldere, concrete visie. Niet te vaag. En voorbeeldgedrag, dat is ook belangrijk. Zodat de nieuwe norm voor iedereen zichtbaar wordt.’
Wat betekent deze transitie voor de rol van de woningcorporatie in de samenleving?
‘Ik zie veel potentie voor de rol van verbinder. Corporaties kunnen katalysator en aanjager zijn. Dat klinkt misschien een beetje blasé, maar corporaties kunnen dit echt waarmaken. De woning is immers de spil in het leven van mensen. Zorg, voorzieningen, maatschappelijke diensten – alles wordt afgestemd op de woning, de wijk of de gemeenschap. Daarom is het zo waardevol dat corporaties het voortouw nemen. Ze kunnen tussen partijen staan en ze motiveren om samen nieuwe oplossingen te ontwikkelen. Denk aan vraagstukken rondom zorg, welzijn, armoede en integratie. Vanuit dit perspectief is huisvesting dus ook geen doel, maar een middel.’
‘Zodra je ontdekt waar de belangen van verschillende partijen elkaar overlappen, kun je samen vooruit’
Kun je je voorstellen dat veel mensen de omslag naar externe oriëntatie erg abstract vinden?
‘Deels begrijp ik dat heel goed. Juist omdat we nog midden in de ontdekkingstocht zitten op weg naar nieuwe best practices. Het is echt pionieren, er zijn nog maar weinig standaarden. Tegelijkertijd kun je er heel praktisch mee aan de slag. Denk bijvoorbeeld aan vergaderingen. Daar is snel en heel concreet winst te boeken door niet langer standpunten uit te wisselen, maar te denken en spreken vanuit belangen. Zodra je ontdekt waar de belangen van verschillende partijen elkaar overlappen, kun je samen vooruit.’
Je bent zelf al lang met dit thema bezig. Welke ervaring heeft persoonlijk indruk gemaakt?
‘Dat is zonder enige twijfel ons grote klantonderzoek in de zomer van 2013 geweest. Er bleken behoorlijke verschillen te bestaan tussen de beleving en verwachtingen bij onze klanten en stakeholders, en onze ideeën daarover. Dit drukte mij met de neus op de feiten. Kijk, tunnelvisie is altijd een valkuil. Je kijkt steevast door een gekleurde bril naar jezelf. Door het onderzoek raakte ik opnieuw doordrongen van het belang van een open mind. Van de stap naar buiten zetten en open vragen stellen. Sindsdien ben ik daar steeds meer tijd in gaan stoppen. Dat kost veel energie, maar je krijgt er ongelooflijk veel voor terug.’
‘Miljoenen Nederlandse huishoudens kijken naar ons voor oplossingen, voor hen moeten wij er zijn’
Wat verwacht je voor de nabije toekomst in de corporatiesector?
‘Ik ben vol verwachting, eerlijk gezegd. Ik merk dat er een goede energie is. Momenteel zitten veel corporaties midden in een zoektocht naar houvast, dus niet iedereen zal zich even comfortabel voelen. Maar wat telt is dat er een sterke behoefte is om positief aan de slag te gaan. Om nieuwe waarde te gaan bouwen, in plaats van oude constructies te beschermen. Dat is nodig, want miljoenen Nederlandse huishoudens kijken naar ons voor oplossingen. Voor hen moeten wij er zijn.’
‘Daarbij heb ik vertrouwen in de nieuwe generatie bestuurders. De vorige generatie ontleende haar status dikwijls aan de ontwikkeling van vastgoed. Bestuurders nieuwe stijl tonen verbindend leiderschap en kijken naar maatschappelijke waarde. Dit wordt bovendien gestimuleerd door Aedes, bijvoorbeeld met de Vernieuwingsagenda. Ook dat is erg goed. Alle lichten staan op groen om in de komende jaren de mooie ideeën en ambities die in onze sector leven om te zetten naar waardevolle resultaten.’