‘Woningwet brengt corporaties in lastig parket’


Wat betekent de nieuwe Woningwet voor de corporatiesector? Hoe vinden ze hun nieuwe rol? innergo sprak erover met Franck Storm, directeur Woning bij Stadgenoot in Amsterdam.

 

Je hoort veel corporaties verzuchten dat de Woningwet te beknellend is. Wat vind jij? 

“Ik kan het daar alleen maar mee eens zijn. De Woningwet bakent het werkveld van corporaties doelbewust heel strak af. De gedachte is: het geld is bij corporaties niet veilig, dus daar moeten we iets aan doen. Maar wat de wet uiteindelijk afdwingt, is stilstand. Corporaties worden nu in een positie geplaatst waarin ze alleen maar mensen met een kleine beurs kunnen bedienen. Maar onze maatschappelijke rol is veel breder. We hebben een spilfunctie in het ontwikkelen van de woonomgeving. We bewaken het evenwicht in wijken, doordat we verschillende doelgroepen bedienen. Juist door marktactiviteiten en doelgroepen te vermengen hebben de corporaties altijd veel goeds kunnen doen.”

Kun je dat toelichten?

“Een goed voorbeeld zijn de zogeheten Vogelaarwijken. Nadat de corporaties daar het voortouw namen, en zorgden voor een mix tussen koop, middelhoge huren en sociale huur, werden de wijken weer aantrekkelijk voor commerciële partijen. De dynamiek is altijd dezelfde: in moeilijke buurten stappen commerciële partijen pas in als corporaties de markt al hebben gemaakt. Die voortrekkersrol, dat is onze meerwaarde voor de samenleving. Daardoor kun je ook iets extra’s doen voor groepen die dat nodig hebben. Het zou zonde zijn als we dat kwijtraken.” 

De Woningwet dirigeert de corporaties terug naar hun kerntaak. Dat uitgangspunt krijgt veel bijval.

“Het is vooral retoriek. Wat nu als kerntaak wordt benoemd, is nooit de rol van de corporaties in de samenleving geweest. De corporaties zijn begin vorige eeuw begonnen als verenigingen van de arbeidersklasse. Dat was toen de middenklasse. De mensen aan de onderkant hoorden daar niet bij. Zij woonden in krotten en kelderwoningen en hadden niet de mogelijkheid om lid te worden van een vereniging, omdat ze geen vast werk hadden en de wekelijkse contributie niet konden betalen.”

Inmiddels zijn de woningcorporaties er uitsluitend voor de mensen met de laagste inkomens.

“Precies, dat is het punt. Onze huurders verdienen maximaal € 34.000 per jaar. Terwijl ook de middenklasse een steuntje in de rug nodig heeft om aan woonruimte te komen, zeker in Amsterdam. De groep waar we er van oudsher voor waren, verdient nu te veel voor een sociale huurwoning en te weinig voor een koopwoning. Dat is niet goed. Als corporatie zijn we er voor de samenleving. Die taak kunnen we pas goed uitvoeren als we meerdere doelgroepen mogen bedienen. Door de inkomensgrens valt er nu een grote groep tussen wal en schip. Zeker waar het gaat om de lage middeninkomens vind ik dat schrijnend. Dat is onze traditionele doelgroep. Deze mensen zouden ook bij de corporaties terecht moeten kunnen.”

Welke rol speelt de belasting op sociale huurwoningen?

“De verhuurdersheffing is zeer beperkend voor de investeringsruimte van corporaties geweest. En belangrijker nog: de huurders betalen de prijs. De huren stijgen en het onderhoud is minder geworden. Dat is natuurlijk heel zuur. Een investeringsverplichting in plaats van een heffing was een logischer koers geweest. Gelukkig ligt de heffing volop onder vuur, ook buiten de corporatiesector. Hopelijk gaat er iets veranderen.”

Ondertussen is de Woningwet realiteit. Wat betekent dit voor de praktijk?

“Voor Stadgenoot geldt: we blijven ondernemerschap tonen, maar langs andere lijnen. Het is ons bijvoorbeeld gelukt om een vijfjaarscontract voor starters mogelijk te maken. Daar zijn we erg blij mee, ook al was er weerstand tegen – het zou botsen met de rechten van huurders. Maar hierdoor zorg je wel voor doorstroming. Jonge stedelingen, die er op de koopmarkt niet tussen komen, kunnen nu wel een bestaan in de stad opbouwen. Na vijf jaar kunnen ze doorstromen, naar een koopwoning of naar een huurwoning in de vrije sector. Bovendien bouwen ze zo inschrijfduur op. Het is belangrijk dat de doorstroming niet stokt. De roltrap moet blijven draaien.”

Wat vind je van de weerstand onder huurders tegen dit soort vernieuwingen?

“Op de woningmarkt is sprake van kampen. Je hebt de huurders, zij hebben tal van rechten. En je hebt de woningzoekenden, zij zijn amper georganiseerd. Het speelveld is niet altijd gelijk. Wij kijken natuurlijk naar onze huurders, maar we hebben ook oog voor het algemeen belang. Als corporatie zijn wij er om de beschikbare woningvoorraad zo goed mogelijk maatschappelijk te benutten. Dat gaat over meer dan handel. Het draait om evenwicht. Onderaan de streep telt maar één ding: als het goed gaat met onze bewoners, dan gaat het goed met de buurt en dus ook met de stad. Dat is heel wezenlijk.”

Hoe zie je de nabije toekomst voor de woningcorporaties?

“Ik kan natuurlijk alleen spreken voor Stadgenoot. Wij gaan door. Wij blijven zoeken naar kansen, binnen de kaders die de wet stelt. Daarnaast lobbyen we. Hopelijk lukt het om binnen de wet meer bewegingsvrijheid te realiseren. Kijk, als corporaties zijn we geknipt en geschoren. Dan moet je stil zitten en dat hebben we gedaan. Maar nu is het tijd om vast te stellen dat we zijn doorgeschoten. Door de Woningwet slagen de corporaties er amper nog in het gemengde karakter en de vitaliteit van wijken op peil te houden. Terwijl dat toch onze kracht is.”

“Neem Stadgenoot. Wij huisvesten de moeilijkste doelgroepen. En we investeren in wijken die het moeilijk hebben, met extra huismeesters, met een team Zorg & Overlast. Zodat zoveel mogelijk mensen een kans kunnen krijgen om er iets van te maken. Denk aan vluchtelingen. Of aan mensen die een tijd niet zelfstandig gewoond hebben. Dat kost allemaal geld. Dit soort extra aandacht kun je alleen bieden als je ondernemerschap kunt tonen. Maar de Woningwet verhindert dat. Dat brengt niet alleen ons in moeilijkheden, maar op termijn ook de stad.”

Als je meer bewegingsvrijheid zou hebben, hoe zou je die dan benutten?

“Renovatie en stedelijke vernieuwing, daar zien wij kansen. Dit zijn terreinen waar commerciële partijen weinig interesse in hebben, terwijl de maatschappelijke relevantie groot is. Bovendien zijn dit terreinen waarop je kunt experimenteren om de woningmarkt flexibeler te maken. Zodat deze meer aansluit bij de behoeften van mensen. Daar zou het debat over moeten gaan. Wat is nodig om een buurt weer aantrekkelijk te maken? Hoe ga je om met mensen die al decennialang in een buurt wonen? Zorgen dat ook de moeilijkste groepen een plek vinden in de stad, dat blijft de uitdaging. En die gaan we graag aan. Het zou goed zijn als de politiek dat beseft, en de corporaties ruimte geeft om een waardevolle rol in de samenleving te vervullen. Op onze beurt kunnen wij dan laten zien dat we zorgvuldig omgaan met wat ons wordt toevertrouwd.”